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Rendiamo sicure le nostre case
Sono sicure le nostre case, le nostre abitazioni? Qual è lo stato di salute degli edifici in cui viviamo? Sono domande che in genere non ci poniamo o non prendiamo, forse, nella dovuta considerazio­ne.

Sono sicure le nostre case, le nostre abitazioni? Qual è lo stato di salute degli edifici in cui viviamo? Sono domande che in genere non ci poniamo o non prendiamo, forse, nella dovuta considerazio­ne. Almeno fino a quando non capita una tragedia, un evento drammatico che col suo clamore desta la nostra attenzione, procu­randoci pena, ansia e preoccupa­zione. Secondo un recente studio del Censis, relativo alla condizione di degrado del patrimonio residen­ziale, sono tre milioni e mezzo (circa il 17 per cento del totale) le abitazioni potenzialmente a rischio: il 36,5 per cento per ragio­ni di anzianità, mentre il 63,5 per cento per cause tecnico-costruttive. In particolare, le abitazioni costruite nell’ultimo cinquantennio - vale a dire il 75 % circa di tutto il patrimonio esistente - denunciano un preoccupante abbassamento della qualità dei materiali e della tecnica costruttiva, essendo il prodotto della rapida e improvvisa urbanizzazione che ha segnato il nostro Paese a partire dal dopoguerra. Il periodo del cosiddetto boom edilizio, negli anni ‘60, è stato quello in cui i controlli sono stati più scarsi e la pianificazione dello sviluppo urbanistico, collaudo cavi delle costruzioni è stata prati­camente assente.

A tutto ciò va aggiunto il fenomeno imponente e diffusissimo dell’abusivismo edilizio, che ha caratterizzato fino agli ultimissimi anni la fase espansiva delle nostre città, favorito anche dalla troppo praticata politica dei condoni: le conseguenze più gravi sono l’assenza di controlli delle modalità costruttive - che è all’origine della maggior parte dei proble­mi che affliggono i nostri fabbricati e spesso il mancato rispetto delle cautele idrogeologiche. Quest’ ultimo aspetto è di particolare gravità se pensiamo che ben il 45 per cento del nostro territorio nazionale risulta soggetto al rischio di frane ed alluvioni, ed il 40 per cento delle fasce costiere rischia il crollo delle cavità sotterranee, nonché l’indebolimento e l’instabilità del sottosuolo a causa delle variazioni dei flussi e dei livelli delle falde acquifere, ed in connessione con gli arretramenti. Se la stabilità di un edificio è dovuta per metà alla sua bontà strutturale, per la restante metà essa dipende dalle condizioni geoambientali del luogo scelto per la costruzione: e queste ultime sono generalmente di non facile qualificazione e soggette ad imprevedibili variazioni nel tempo. Ecco perché il Consiglio Nazionale dei Geologi si è pronunciato ed ha affermato la necessità di valutare, registrare e periodicamente monitorare le condizioni e variazioni sia fisiche ed ambientali sia del suolo e del sottosuolo intorno ai fabbricati.

Di fronte a questa situazione preoccupante, le istituzioni hanno iniziato a muoversi soprattutto a livello locale, attraverso un fiorire diRendiamo sicure le nostre case
Sono sicure le nostre case, le nostre abitazioni? Qual è lo stato di salute degli edifici in cui viviamo? Sono domande che in genere non ci poniamo o non prendiamo, forse, nella dovuta considerazio­ne.



Sono sicure le nostre case, le nostre abitazioni? Qual è lo stato di salute degli edifici in cui viviamo? Sono domande che in genere non ci poniamo o non prendiamo, forse, nella dovuta considerazio­ne. Almeno fino a quando non capita una tragedia, un evento drammatico che col suo clamore desta la nostra attenzione, procu­randoci pena, ansia e preoccupa­zione. Secondo un recente studio del Censis, relativo alla condizione di degrado del patrimonio residen­ziale, sono tre milioni e mezzo (circa il 17 per cento del totale) le abitazioni potenzialmente a ri­schio: il 36,5 per cento per ragio­ni di anzianità, mentre il 63,5 per cento per cause tecnico-costruttive. In particolare, le abitazioni costruite nell’ultimo cinquantennio - vale a dire il 75 % circa di tutto il patrimonio esistente - denunciano un preoccupante abbassamento della qualità dei materiali e della tecnica costruttiva, essendo il prodotto della rapida e improvvisa urbanizzazione che ha segnato il nostro Paese a partire dal dopoguerra. Il periodo del cosiddetto boom edilizio, negli anni ‘60, è stato quello in cui i controlli sono stati più scarsi e la pianificazione dello sviluppo urbanisti­co delle costruzioni è stata prati­camente assente.

A tutto ciò va aggiunto il fenomeno imponente e diffusissimo dell’abusivismo edilizio, che ha caratterizzato fino agli ultimissimi anni la fase espansiva delle nostre città, favorito anche dalla troppo praticata politica dei condoni: le conseguenze più gravi sono l’assenza di controlli delle mo­dalità costruttive - che è all’origine della maggior parte dei proble­mi che affliggono i nostri fabbricati e spesso il mancato rispetto delle cautele idrogeologiche. Quest’ ultimo aspetto è di particolare gravità se pensiamo che ben il 45 per cento del nostro territorio nazionale risulta soggetto al rischio di frane ed alluvioni, ed il 40 per cento delle fasce costiere rischia il crollo delle cavità sotterranee, nonché l’indebolimento e l’instabilità del sottosuolo a causa delle variazioni dei flussi e dei livelli delle falde acquifere, ed in connessione con gli arretramenti. Se la stabilità di un edificio è dovuta per metà alla sua bontà strutturale, per la restante metà essa dipende dalle condizioni geoambientali del luogo scelto per la costruzione: e queste ultime sono generalmente di non facile quali­ficazione e soggette ad imprevedibili variazioni nel tempo. Ecco perché il Consiglio Nazionale dei Geologi si è pronunciato ed ha affermato la necessità di valutare, registrare e periodicamente monitorare le condizioni e variazioni sia fisiche ed ambientali sia del suolo e del sottosuolo intorno ai fabbricati.

Di fronte a questa situazione preoccupante, le istituzioni hanno iniziato a muoversi soprattutto a livello locale, attraverso un fiorire di iniziative normative da parte di regioni e comuni, volte a coprire il vuoto legislativo esistente a livello statale: non esiste, infatti, nel nostro Paese un codificato obbligo di verifica delle condizioni di stabilità degli edifici.


I DIFETTI PIU’ COMUNI DI COSTRUZIONE


Nei vecchi edifici in muratura

Fondazioni superficiali o su terreni inconsistenti; archi a volte realizzati senza tiranti; travi, travette e capriate dileguo di dimensioni non sufficienti (eccessive e permanenti inflessioni di solai e tetti); tetti senza cordoli; muratura realizzata male: con poca calcina, “a sacco”, con pietre non ammorsate oppure non squadrate ma tondeggianti. Negli edifici in cemento armato Fondazioni superficiali o su terreni inconsistenti (i cedimenti fondali provocano lesioni sui muri ed evidenti dissesti nelle pavimentazione esterne); ce­mento armato realizzato con po­chi ferri (gravi rischi per la sta­bilità dell’edificio); ferri con po­co o nessun rivestimento protet­tivo (le barre di ferro non pro­tette dal cemento si arruggini­scono, aumentano di volume e fanno esplodere il calcestruzzo. Il danno può progredire e com­promettere la struttura); struttu­re in cemento armato eccessiva­mente esili (deformazioni per­manenti nelle travi e nei solai, con rotture dei pavimenti e del­le pareti esterne).

A Roma, già dal 1999, successivamente al tragico crollo del Portuense, è stato istituito dal comune il Fascicolo del fabbricato, una sorta di carta d’identità dell’edificio, un libretto obbligatorio, redatto da tecnici, contenente tutti i documenti, le autorizzazioni e le certificazioni relative al fabbricato, alfine di poterne verificare le condizioni di salute, di prevenire il più possibile i rischi, di programmare nel tempo gli opportuni interventi di ristrutturazione e manutenzione. Ad oggi, tuttavia, tra resistenze, obiezioni e difficoltà oggettive, sono ancora pochissimi gli edifici della capitale che risultano messi in regola.

Comunque, iniziative analoghe a quella di Roma si sono diffuse nel resto del Paese. Nel frattempo, a livello nazionale, tre disegni di legge sulla sicurezza delle case affrontano l’iter parlamentare, nell’urgenza di un’iniziativa dello Stato che uniformi il quadro normativo e che soprattutto si faccia carico dei costi consistenti che un progetto così ambizioso inevitabilmente comporta. E’ proprio quello economico, infatti, l’ostacolo più grande: le spese dei sopralluoghi tecnici rischiano di ricadere sui proprietari degli immobili. Molte delle associazioni che li rappresentano si sono opposte con decisione. Altre, invece, hanno deciso di sostenere ugualmente il progetto del Fascicolo dei fabbricato, esigendo però la completa defiscalizzazione degli oneri: «Non possiamo esporre a rischio la vita delle persone per una questione di soldi» - ha affermato responsabilmente l’avvocato Luigi Parisella, segretario generale dell’Arpe (Associazione romana proprietà edilizia).«La battaglia delle associazioni - ha aggiunto - deve puntare a ridurre al minimo i costi per i proprietari, ad ottenere le maggiori agevolazioni fiscali possibili, ma senza opporsi ad una legge che può senz’altro migliorare il livello di sicurezza delle nostre abitazioni».

Ma, intanto, cosa può fare un cittadino per verificare la sicurezza dell’abitazione in cui vive, per accertarsi dello stato di salute dell’edificio in cui abita? La prima e insostituibile garanzia di sicurezza è costituita dalla rispondenza accertata dell’abitazione, dello stabile e degli impianti presenti alle normative vigenti (il che esclude di fatto dal novero delle costruzioni "sicure" quelle realizzate abusivamente, cioè fuori dalle regole). C’è una serie di certificati che l’inquilino o il condomino può chiedere all’amministratore o al proprietario dell’immobile: il certificato di abitabilità e agibilità (che è rilasciato dal comune al momento della costruzione ma poi non è più aggiornato); la dichiarazione di conformità dei vari impianti (elettrico, gas); il libretto di centrale degli impianti di riscaldamento centralizzati e il libretto di impianto delle caldaiette autonome; la certificazione riguardante gli ascensori e quella in merito ai sistemi antincendio.

E’ consigliabile altresì verificare che sia stata rispettata la normativa 626 sull’igiene e la sicurezza dei luoghi di lavoro, che prevede un sopralluogo anche nei condomini per valutare i rischi ed accertare la messa a norma di scale, parapetti, illuminazione, impianti comuni e prevenzione incendi. Tuttavia, va ricordato che (gli amministratori possono offrire garanzie solo per le parti comuni del condominio, mentre non hanno possibilità alcuna di accertare la conformità degli impianti presenti negli appartamenti privati». La precisazione è di Umberto Anitori, segretario nazionale dell’Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), che aggiunge: «La legislazione ad oggi è ancora carente. Andrebbe istituito l' obbligo di depositare presso gli amministratori tutta la documentazione relativa ai lavori fatti nei singoli appartamenti nel corso degli anni, come sembra prevedere il progetto del Fascicolo del fabbricato». iniziative normative da parte di regioni e comuni, volte a coprire il vuoto legislativo esistente a livello statale: non esiste, infatti, nel nostro Paese un codificato obbligo di verifica delle condizioni di stabilità degli edifici.


I DIFETTI PIU’ COMUNI DI COSTRUZIONE


Nei vecchi edifici in muratura
Fondazioni superficiali o su terreni inconsistenti; archi a volte realizzati senza tiranti; travi, travette e capriate dileguo di dimensioni non sufficienti (eccessive e permanenti inflessioni di solai e tetti); tetti senza cordoli; muratura realizzata male: con poca calcina, “a sacco”, con pietre non ammorsate oppure non squadrate ma tondeggianti. Negli edifici in cemento armato Fondazioni superficiali o su terreni inconsistenti (i cedimenti fondali provocano lesioni sui muri ed evidenti dissesti nelle pavimentazione esterne); ce­mento armato realizzato con po­chi ferri (gravi rischi per la sta­bilità dell’edificio); ferri con po­co o nessun rivestimento protet­tivo (le barre di ferro non pro­tette dal cemento si arruggini­scono, aumentano di volume e fanno esplodere il calcestruzzo. Il danno può progredire e com­promettere la struttura); struttu­re in cemento armato eccessiva­mente esili (deformazioni per­manenti nelle travi e nei solai, con rotture dei pavimenti e del­le pareti esterne).

A Roma, già dal 1999, successivamente al tragico crollo del Portuense, è stato istituito dal comune il Fascicolo del fabbricato, una sorta di carta d’identità dell’edificio, un libretto obbligatorio, redatto da tecnici, contenente tutti i documenti, le autorizzazioni e le certificazioni relative al fabbricato, alfine di poterne verificare le condizioni di salute, di prevenire il più possibile i rischi, di programmare nel tempo gli opportuni interventi di ristrutturazione e manutenzione. Ad oggi, tuttavia, tra resistenze, obiezioni e difficoltà oggettive, sono ancora pochissimi gli edifici della capitale che risultano messi in regola.

Comunque, iniziative analoghe a quella di Roma si sono diffuse nel resto del Paese. Nel frattempo, a livello nazionale, tre disegni di legge sulla sicurezza delle case affrontano l’iter parlamentare, nell’urgenza di un’iniziativa dello Stato che uniformi il quadro normativo e che soprattutto si faccia carico dei costi consistenti che un progetto così ambizioso inevitabilmente comporta. E’ proprio quello economico, infatti, l’ostacolo più grande: le spese dei sopralluoghi tecnici rischiano di ricadere sui proprietari degli immobili. Molte delle associazioni che li rappresentano si sono opposte con decisione. Altre, invece, hanno deciso di sostenere ugualmente il progetto del Fascicolo dei fabbricato, esigendo però la completa defiscalizzazione degli oneri: «Non possiamo esporre a rischio la vita delle persone per una questione di soldi» - ha affermato responsabilmente l’avvocato Luigi Parisella, segretario generale dell’Arpe (Associazione romana proprietà edilizia).«La battaglia delle associazioni - ha aggiunto - deve puntare a ridurre al minimo i costi per i proprietari, ad ottenere le maggiori agevolazioni fiscali possibili, ma senza opporsi ad una legge che può senz’altro migliorare il livello di sicurezza delle nostre abitazioni».

Ma, intanto, cosa può fare un cittadino per verificare la sicurezza dell’abitazione in cui vive, per accertarsi dello stato di salute dell’edificio in cui abita? La prima e insostituibile garanzia di sicurezza è costituita dalla rispondenza accertata dell’abitazione, dello stabile e degli impianti presenti alle normative vigenti (il che esclude di fatto dal novero delle costruzioni "sicure" quelle realizzate abusivamente, cioè fuori dalle regole). C’è una serie di certificati che l’inquilino o il condomino può chiedere all’amministratore o al proprietario dell’immobile: il certificato di abitabilità e agibilità (che è rilasciato dal comune al momento della costruzione ma poi non è più aggiornato); la dichiarazione di conformità dei vari impianti (elettrico, gas); il libretto di centrale degli impianti di riscaldamento centralizzati e il libretto di impianto delle caldaiette autonome; la certificazione riguardante gli ascensori e quella in merito ai sistemi antincendio.

E’ consigliabile altresì verificare che sia stata rispettata la normativa 626 sull’igiene e la sicurezza dei luoghi di lavoro, che prevede un sopralluogo anche nei condomini per valutare i rischi ed accertare la messa a norma di scale, parapetti, illuminazione, impianti comuni e prevenzione incendi. Tuttavia, va ricordato che (gli amministratori possono offrire garanzie solo per le parti comuni del condominio, mentre non hanno possibilità alcuna di accertare la conformità degli impianti presenti negli appartamenti privati». La precisazione è di Umberto Anitori, segretario nazionale dell’Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), che aggiunge: «La legislazione ad oggi è ancora carente. Andrebbe istituito l' obbligo di depositare presso gli amministratori tutta la documentazione relativa ai lavori fatti nei singoli appartamenti nel corso degli anni, come sembra prevedere il progetto del Fascicolo del fabbricato».
Riconoscere i pericoli
In attesa del Fascicolo del fabbricato, e al di là dei doverosi certificati di conformità, un'ulteriore garanzia di sicurezza è costituita dalla nostra capacità di saper riconoscere i rischi e le avvisaglie di pericolo. Proprio a tale scopo il Consiglio nazionale degli Architetti ha redatto un manuale di agile consultazione destinato alle famiglie italiane, ed oggi consultabile interamente sul sito internet dell’Ordine (www.archiworid.it).

L'assioma di partenza è che gli edifici, in analogia con il corpo umano, devono essere curati e te­nuti sotto controllo per essere conservati in buona salute. Può pertanto risultare utile saper individuare i primi sintomi di malessere che si possono manifestare nella nostra casa. E come ricorriamo ad un medico ai primi segnali di una malattia, così dobbiamo ricorrere ad un tecnico ai primi sintomi riscontrati nella salute della nostra abitazione. Facciamo degli esempi: pavimenti dissestati oppure solai permanentemente avallati o eccessivamente deformabili o anche pareti vistosamente inclinate, “spanciate”, vanno senz’altro individuati come sintomi pericolosi, attribuibili presumibilmente a difetti di costruzione dell’edificio o a dissesti strutturali prodotti nel tempo. L’aggravarsi ditali fenomeni deve essere considerato un segno d’allarme.

Anche la presenza di umidità su pareti e soffitti non deve essere trascurata, perché può essere il segno di tubature rotte e perdite d’acqua, che potrebbero danneggiare non solo le opere di finitura (intonaci, pavimenti) ma anche le strutture (travi di legno che marciscono, ferri che arrugginiscono, ecc...).

Le crepe sui muri non sono per lo più pericolose, ma possono essere segno di sofferenza delle strutture portanti, di movimenti delle fondazioni o dissesti del terreno; per ciò è necessario controllare se aumentano e comprenderne la causa. Le lesioni, invece -soprattutto se verticali - che compaiono sui pilastri, segnalano il rischio assai serio di un possibile cedimento; la loro presenza deve essere immediatamente segnalata all’amministratore che dovrà provvedere a verificarne la portata e ad avvertire eventualmente le autorità competenti.

I materiali
La qualità di un edificio dipende anche dalla qualità dei materiali che sono stati impiegati. Se scadenti oppure degradati, essi possono costituire un pericolo e creare danni a tutto lo stabile. Si possono fare delle prove rudimentali per verificare la qualità del calcestruzzo o della malta, dei mattoni, tufo o del legno impiegati per costruire la nostra abitazione.

La manutenzione
Il controllo e la cura dello stato salute degli edifici non possono prescindere da un’adeguata opera di manutenzione: essi, infatti, invecchiano un po’ come il nostro corpo, quindi si degradano e deformano. E ciò accade tanto pi rapidamente e pericolosamente quanto più esili sono le strutture e quanto peggiore è la qualità dei materiali usati, circostanze troppo ricorrenti negli stabili realizzati negli anni del grande sviluppo edilizio. Se però vengono fatti regolari interventi di manutenzione le strutture si conservano meglio, i fenomeni dell’invecchiamento vengono attenuati e gli eventuali problemi possono essere scoperti e presi in tempo utile. Piccoli difetti trascurati, infatti come ad esempio un tubo di scarico delle acque rotto o otturato possono produrre infiltrazioni d acqua nel terreno e quindi cedimenti nelle fondazioni. Se non si interviene prontamente il danno si propaga ed alla fine i costi per restauri diventano ingenti.

Un altro fenomeno possibile legato all’invecchiamento è il di stacco di scaglie di calcestruzzo dalle superfici di pilastri, travi muri, cornici, fioriere, ecc... Tali distacchi, causati spesso anche da cattiva esecuzione, mettono a nudo i ferri, che si arrugginiscono, si rigonfiano e producono ulteriori distacchi. Il fenomeno, oltre a costituire un indebolimento delle strutture, può arrecare danni alle persone e alle cose. Bisogna per tanto prevenire l’invecchiamento delle superfici del cemento a vista, proteggendole tutte con vernici apposite.

I traumi
Gli edifici possono subire dei traumi che ne deteriorano la struttura e ne condizionano la stabilità. Il trauma più violento è senz’altro il terremoto, ma ce ne sono anche altri che vengono inferti dall’uomo, ad esempio tramite modifiche del terreno.

La costruzione di un nuovo edificio, infatti, provoca una deformazione del suolo che si ripercuote sugli edifici già esistenti; oppure gli scavi nel terreno, le modifiche dei pozzi e delle falde freatiche o le perdite di acqua nel sottosuolo provocano modifiche della resistenza dei terreni e cedimenti delle fondazioni degli edifici.

Anche la modifica le strutture degli edifici può arrecare danni gravissimi. Il taglio o l’eliminazione di muri, l’apertura di porte o finestre nei muri portanti producono cambiamenti pericolosi della situazione statica; così pure il taglio di travi o pilastri, di catene o tiranti. Rischiose anche le sopraelevazioni. cioè l’aumento dei carichi sui muri, che possono produrre gravi conseguenze anche nelle fondazioni. Infine, può provocare danni e cedimenti l’uso improprio dei locali e l’accumulo di carichi sui solai.

Le opere di finitura
Non è solo una funzione estetica quella svolta dalle opere di finitura, vale a dire dagli intonaci e dai rivestimenti, dalle coperture e dalle impermeabilizzazioni, dalle finestre e dalle porte.

Esse hanno anche un'importante e i essenziale funzione di protezione impedendo alla pioggia e al vento di penetrare sotto l’intonaco nelle murature e di provocare danni non leggeri: umidità delle pareti, tubi e ferri che si arrugginiscono, degrado delle strutture in cemento armato, marciume negli elementi in legno, ecc..

Un consiglio utile è questo: non bisogna dare il tempo alle ferite delle nostre case di infettarsi; bisogna intervenire quanto prima per riparare i danni.

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Articolo a cura di Alessandro Iapino
(dal sito edilizia.com
)

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